不動産市場はブロックチェーンで変わるか?──LIFULL・三井不動産・LayerXの事業者が議論【btokyo members】

不動産市場はブロックチェーンで変わるか?──LIFULL・三井不動産・LayerXの事業者が議論【btokyo members】

ブロックチェーンのビジネスコミュニティ「btokyo members」によるオンラインイベント「ブロックチェーンから始まる『不動産』市場の大転換──『セキュリティトークン』から『流通のトレーサビリティ』まで」が2020年6月26日、開催された。

三井不動産のCVC部門でブロックチェーン領域のスタートアップへの投資なども行っている能登谷寛氏、LIFULL社長室でブロックチェーン推進グループ長を務める松坂維大氏、LayerX執行役員であり三井物産デジタル・アセットマネジメント取締役を兼務する丸野宏之氏が参加し、新たに登場したブロックチェーン技術の不動産領域での応用や今後のビジネスの見通しなどについて議論した。

次回のイベントは、7月9日(木)午後7時から、フューチャリスト・IT批評家の尾原和啓氏、LayerX CEO 福島良典氏を招き、「ブロックチェーン進化論―ネットビジネスの大変動が始まる」をテーマに開催される。

不動産の権利移転をブロックチェーン上に記録する

不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S(ライフルホームズ)」を提供するLIFULLの松坂氏は、同社が取り組むブロックチェーン技術を用いた実証実験を紹介。不動産のトークン化について「権利表象(権利トークン)」「小口化(持ち分トークン)」「真正性担保(情報オラクル)」という3つのテーマについて解説した。

松坂維大氏のプレゼンテーションより(以下同)

1つ目の「権利表象(権利トークン)」のテーマについては、ブロックチェーンを用いた不動産権利譲渡を行った。実際の舞台となったのは、岩手県釜石市にある放置されている空き家。市場価値より移転登記費用が上回り、譲渡の見通しがたたないため、相続後も未登記で放置されていた物件だという。

松坂氏は「登記費用がボトルネックとなっていたところを、ブロックチェーンを用いることにより一定の成果を得た」と述べ、新技術を活用したことによりコストが低減できたことを強調した。今回の「権利表象(権利トークン)」のテーマにおける実証実験を図示すると次のようになる。

実際の仕組みは、不動産の権利証明(登記簿等)に依拠して「NFT(Non-Fungible Token)」と呼ばれる「代替不可能なトークン」によって所有権をトークン化。譲渡元と譲渡先のウォレット(トークンを保管する場所)間で、代金の支払いと所有権トークンの送付のやり取りを行った。

松坂氏は「通常の不動産権利の譲渡では契約に加えて登記を行うことで『二重譲渡』を防ぐが、今回の物件は『不動産価値がゼロなので欲しがる人はいないだろう』という前提で登記はせず不動産譲渡の契約のみを行い、契約が持つ公証性をブロックチェーンに記録することで担保した」と説明。

それに対して、三井不動産の能登谷氏は「たしかに不動産を買った人や譲渡を受けた人には『登記しない自由』もある。もし不動産の二重譲渡が問題なのだとすれば、誰も欲しがらない物件に対しては今回の釜石市のような方法がとれるとは思うが、すべてのケースにおいて適応可能というわけではないだろう」とコメントし、不動産ビジネスにおいては「第三者対抗要件(当事者間で有効な権利関係)」が課題であるとの認識を示した。

そのほか、オンラインイベントでは「小口化(持ち分トークン)」「真正性担保(情報オラクル)」の残り2つについても、松坂氏による詳細な解説が行われた。

三井物産のグループ力でアセットマネジメント会社の効率化を目指す

続いてブロックチェーン技術に関連する事業を展開するLayerXの執行役員であり、三井物産・LayerX・SMBC日興証券・三井住友信託銀行が出資して設立した三井物産デジタル・アセットマネジメント取締役を兼務する丸野宏之氏が登壇。同社を設立した経緯と今後の戦略を語った。

丸野氏は新会社設立の目的は「効率的なアセットマネジメント会社を目指す」ことであるとし、同社が取り組む「自社コーポレート業務」「資金調達・原簿管理」「ファンド運営」「業界横断・登記領域」の4つのステップで構成される「デジタル技術活用ロードマップ」を示した。

現在は2番目の「資金調達・原簿管理」に取り組んでおり、「今まで紙やExcelのような表計算ソフトで管理されていた原簿をデジタル上で管理し、権利移転をしやすくする、誰がどれだけ持っているかを判別しやすくすることで配当の計算をカンタンにする仕組みをつくる」ことに注力しているという。

また具体的な取り組みとして、現在行っている「ST(Security Token:デジタル証券)」の実証ファンドを紹介。実際のファンドにおける「期中管理」を効率化するためのシステムについて解説し、これから配当の効率化やセカンダリーマーケット(二次流通市場)の仕組みづくりを行っていくと説明した。

投資型クラウドファンディングとセキュリティトークン(ST)の違いは?

オンラインイベントでは、松坂氏と丸野氏のプレゼンテーションに続き、能登谷氏を加えて、オーディエンスからの質問に答える形でディスカッションを行った。

「投資型クラウドファンディングとセキュリティトークン(ST)の仕組みを比較した場合、セカンダリーマーケット以外にセキュリティトークンを用いたときの優位性はあるか?」と会場から質問があった。

それに対して丸野氏は「不動産クラウドファンディングとセキュリティトークン(ST)の明確な違いはセカンダリーマーケットだが、配当計算などを含めたプロセス全体の効率化が重要なポイントだ。また個人向けの不動産クラウドファンディングは二次流通がないため長期のファンドを組成しづらく、事業者からするとリファイナンスする(負債を新たな負債に組み換える)必要が生じるため手間が多い」と答えた。

能登谷氏も「リファイナンスは重要だ。セカンダリーマーケットの存在により、3年、5年と安定的にファンドが組成できれば(不動産市場の)在り方は変わるだろう」と述べた。

(右上から時計回りに)丸野宏之氏、能登谷寛氏、松坂維大氏、久保田大海

ほかにも「トークン化すれば登記費用がないとは、どういうことか?」「権利移転にイーサリアムを使ったということだが、基本的な仕組みを教えてほしい」など、オーディエンスから数十を超える質問が寄せられ、スピーカーとの活発な意見交換がなされた。

7月9日は尾原和啓、LayerX CEO 福島良典両氏が登壇

次回のオンラインイベントは、7月9日(木)午後7時より、7万部突破の共著『アフターデジタル』ほか新著『ネットビジネス進化論』がベストセラーとなっているフューチャリスト・IT批評家の尾原和啓氏、LayerX CEO 福島良典氏を招き、「ブロックチェーン進化論―ネットビジネスの大変動が始まる」をテーマに開催される。参加は無料。

文:久保田大海
編集:濱田 優
撮影:N.Avenue

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