CoinDesk JAPANと野村證券が送る「セキュリティ・トークンを学ぶ！入門シリーズ」動画の第2弾が5月16日に公開された。野村證券デジタル・アセット推進室の坂本祥太氏が、急拡大する不動産セキュリティ・トークン（ST）市場の特徴と、現物不動産やJ-REIT（Jリート・不動産投資信託）への投資との違いなどについて解説した。動画は[CoinDesk JAPANのYouTubeチャンネル](URL)で視聴できる。
2023年度に急成長！ ST市場は1,200億円規模に
セキュリティ・トークンの仕組みが日本に登場したのは2020年。改正金融商品取引法の施行で、発行できるようになった。
坂本氏によると、事例は翌2021年から徐々に増え、2024年3月末時点で、1,200億円を超える発行規模となった。
特に2023年度には加速度的に市場が伸び「1年間で約970億円のセキュリティ・トークンが発行された」という。=グラフ参照=
それでも、この急成長具合を知っている投資家は「まだ少ない」段階。「これから認知度向上の余地が多分にある」と坂本氏は指摘する。
次々と登場する新銘柄の「セキュリティ・トークン」
さきほどの1,200億円超の市場のうち、約87%を占める1,065億円分が「不動産を裏付けとするセキュリティ・トークン」だ。
不動産セキュリティ・トークンは銘柄の数やサイズ（調達額）がともに大きく増加しているのが特徴。2023年度には「30銘柄を超え」て、「100億円を超えるサイズの大型銘柄も複数でてきた」と坂本氏は語る。
残る約13%は債券のセキュリティ・トークンで、野村證券が販売に関与したものでは、グリーン・デジタル債が100億円規模で発行されたという。
大手金融機関を中心に、続々と参入するセキュリティ・トークンの取扱い企業
現状、どんな企業がセキュリティ・トークン市場に参入しているのか？
坂本氏は図を示しながら「大手金融機関を中心に取扱いが増えてきている」「資金調達する側（スポンサー・アセットマネージャー・発行体）も、参入企業が広がってきている」と解説する
金融業界の中でも、伝統的なものとは異なる新しいテクノロジーを用いた金融商品として「注目されている」という。坂本氏は「今後もますます取引拡大が見込まれると想定されている。今年はさらに楽しみだ」と期待を込める。
不動産セキュリティ・トークンの特徴は？
不動産セキュリティ・トークンは、現物不動産投資やJ-REIT投資などと比べて、どんな違いがあるのだろうか？
坂本氏によると、セキュリティ・トークンは「現物不動産投資とJ-REIT投資の特徴を兼ね備えた新しい投資の選択肢」で「温泉旅館や、アウトレットモールを対象とするセキュリティ・トークンなど、これまで個人にとって、投資機会がなかったようなアセットに比較的小口で投資できる」のが特徴だという。
ポイントは、大きく3つある。
1つ目のポイントは「投資対象が明確」で、「個人では投資困難な大規模物件への投資も可能」なこと。
現物不動産への投資は、自分がどの不動産に投資しているかが明確でわかりやすい。その一方で、1つの不動産に多額（大口）の資金が必要となってくる。「例えば、投資用マンションを買うために個人でローンを組むようなケースも珍しくない」と坂本氏は話す。
一方J-REITは、「証券化され、上場しており、小口の投資が可能」だが、投資対象が複数の不動産を組み合わせたポートフォリオのため、実際に自分がどの建物に投資しているのか体感しにくい。
これらに対して、セキュリティ・トークンは双方の特徴を備えている。1つの不動産（あるいは少数の特色ある不動産）に投資するが、比較的小口で証券（金融商品）の形で投資ができるものとなっているのだ。
「税金」はどうなる？
2つ目のポイントは「税制」。
現物不動産投資の場合、保有期間中の所得については不動産所得として総合課税に区分される。
一方、不動産セキュリティ・トークンにはJ-REITと同様に有価証券税制が適用され、運用期間中に得られる配当についても、最大税率20.315%の申告分離課税が選べる。特定口座での取扱いや損益通算といった、上場株式等と同様の「税優遇」が得られるという。
3つ目のポイントが、「不動産の運用管理を自分でしなくても良い」という点だ。
現物不動産は、投資家自身が運用管理を考えなければならず、その手間や煩雑さがある。一方で不動産セキュリティ・トークンはJ-REITと同様に、不動産やファンドの運用管理を「アセット・マネジメント会社などの専門家にお任せできる」。その点は「投資家にとって大きなメリット」だと坂本氏は話す。
「手触り感のある」投資を小口で
まとめると、不動産セキュリティ・トークンは、現物不動産と比べて「小口」で「証券会社を通じた取引が可能」となっている。また、J-REITと比べると、自分がどの物件に投資しているかを把握しやすく「手触り感がある」ということだ。
坂本氏は最後に、J-REITは機関投資家の売買動向や時々のマクロ環境によって価格が左右されることもあるが、不動産セキュリティ・トークンは「基本的に不動産の価値に準じた価格形成がなされていく」と指摘。不動産セキュリティ・トークンは「ポートフォリオ分散効果の面でも注目されている」とも付け加えていた。
次回（第3回）は、より詳しい商品の内容や、実際にセキュリティ・トークンを購入する方法などについて解説していく。
ックメディアCoinDeskの日本版「CoinDesk JAPAN」や、国内最大級のブロックチェーンカンファレンス「btokyo」などを運営する。
■出演者
坂本 祥太氏| 野村證券株式会社
Vice President セキュリティ・トークン・グループ・リーダー/デジタル・アセット推進室
2012年野村證券入社。投資家向けコンサルティング営業、J-REIT等の資金調達等をサポートする投資銀行業務に従事した後、2019年より未来共創カンパニー（現在のデジタル・カンパニー）にてセキュリティ・トークン(ST)ビジネスの企画・開発・推進を担当。
神本 侑季 | N.Avenue 代表取締役CEO(モデレーター)
2013年にヤフー株式会社（現Zホールディングス株式会社）に入社。Yahoo!ニュースを中心にメディア・広告のビジネス開発に従事した後、海外のテックベンチャー企業と共に新規事業立ち上げを担当。2018年より、グループの投資ファンドであるZコーポレーシ
｜テキスト：渡邉一樹
｜編集：CoinDesk JAPAN
｜写真：N.Avenue
